Współwłasność - radość czy udręka?

Postanowiłam napisać parę słów o współwłasności – na czym polega i co się z nią wiąże, bo jest to temat wywołujący sporo nieporozumień.

Kodeks cywilny określa współwłasność jako sytuację, w której własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Może ona być bądź współwłasnością łączną bądź współwłasnością w częściach ułamkowych.

Współwłasność łączna powstaje w określonych sytuacjach prawnych, najczęściej związanych z pozostawaniem w związku małżeńskim bądź uczestnictwem w spółce osobowej np. cywilnej.

Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych, którą chcę tutaj omówić,  najczęściej powstaje w sytuacji, gdy kilka osób, często w wyniku zdarzeń od nich niezależnych, zostaje  współwłaścicielami tej samej rzeczy, i każdej z tych osób przysługuje w tej rzeczy określony ułamek. Sytuacja taka może mieć miejsce np. w wyniku otrzymania rzeczy wspólnie w spadku, bądź darowiźnie, ale też i wtedy, gdy kupujemy określony udział w nieruchomości np. w drodze dojazdowej lub lokalu garażowym.

Bardzo często współwłaściciel nieruchomości uważa, że ponieważ faktycznie użytkuje konkretną część nieruchomości np. pas ziemi pod płotem od strony drogi, to jego udziałem jest właśnie ta konkretna część. Takie przekonanie jest mylne, ponieważ współwłasność ułamkowa jest współwłasnością niepodzielną, a więc nie dotyczącą konkretnej, określonej części nieruchomości, ale rzeczy jako całości.  Często tłumaczę to w ten sposób, że współwłasność ułamkowa dotyczy każdego metra kwadratowego danej nieruchomości, i w tym metrze kwadratowym mamy ten „swój” ułamek.

Jakie są blaski i cienie bycia współwłaścicielem? Każdy ze współwłaścicieli może swobodnie dysponować swoim udziałem tzn. może go sprzedać, podarować, zamienić czy zapisać w spadku, i dokonując tych czynności nie potrzebuje zgody pozostałych współwłaścicieli. Może też swój udział obciążyć hipoteką.  Uprawnienie współwłaściciela do rozporządzania swoim udziałem nie może zostać wyłączone, ani ograniczone, jednak każdy ze współwłaścicieli może zobowiązać się (np. przez określony czas) do tego, że nie dokona określonych rozporządzeń swoim prawem.

Natomiast wszelkie czynności dotyczące całej nieruchomości wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, czyli np. ustanowienie na nieruchomości służebności przejazdu i przechodu, ustanowienie użytkowania, obciążenie hipoteką całej nieruchomości. Jeżeli nie można uzyskać zgody wszystkich, a jest konieczne podjęcie pewnych działań, wówczas współwłaściciele mający ponad połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.

Współwłaściciele mogą ustalić między sobą w drodze umowy tzw. podział quoad usum polegający na podziale nieruchomości do korzystania i wtedy skonkretyzować, kto z jakiej części tej nieruchomości będzie faktycznie korzystał. Bardzo często taki podział do korzystania ma miejsce w sytuacji nabycia udziału w lokalu garażowym, gdzie przypisuje się konkretnym osobom prawo do korzystania z miejsc parkingowych. Najczęściej do takiej umowy dołącza się mapkę, która pokazuje części wydzielone do wyłącznego korzystania dla poszczególnych współwłaścicieli. Można też podział taki ujawnić w księdze wieczystej, wówczas prao to jest jawne dla wszystkich.  

Współwłasność jest z założenia stanem przejściowym, w związku z czym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie. Zazwyczaj zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez jej fizyczny podział, czyli wydzielenie z niej nowych działek i przyznanie ich na wyłączną własność poszczególnym osobom. Jeśli z jakichś względów nie jest to możliwe, można nieruchomość sprzedać i podzielić się ceną proporcjonalnie do sprzedawanych udziałów.

Należy też pamiętać, że współwłaściciel ponosi opłaty związane ze swoim udziałem odpowiadające jego wysokości, takie jak podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego lub z tytułu zarządu. A więc, decydując się na zakup działki budowlanej i kupując dodatkowo „w pakiecie” udział w drodze pamiętajmy, że im większy będzie ten udział tym większe nasze koszty w przyszłości, a przecież nabywając mniejszy udział mamy również prawo do współdecydowania o losie całości.