Bezpieczeństwo jest najważniejsze

Pytaniem, które pojawia się bardzo często jest: jak zawierając umowę sprzedaży  zabezpieczyć zapłatę ceny, tak aby obie strony czuły się bezpiecznie?

Najczęściej zdarza się tak, że przy sprzedaży mieszkania lub działki, podpisuje się  stosowny akt notarialny, jednak zapłata ceny nie następuje od razu, bo nikt przecież nie przynosi w gotówce kilkuset tysięcy złotych! A więc zapłata ceny zostaje odroczona o kilka dni lub tygodni. Klienci często oczekują, że w takiej sytuacji w umowie sprzedaży pojawi się zapis, że umowa ta dochodzi do skutku z chwilą zapłaty ceny.  Jednak wbrew powszechnym oczekiwaniom nie jest to możliwe, bowiem taki zapis stanowiłby warunek, co zgodnie z prawem cywilnym powoduje co do zasady nieważność takiej umowy sprzedaży.

Najczęściej stosowanym sposobem zabezpieczenia ceny jest poddanie strony kupującej egzekucji z art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, są to tzw. „trzy siódemki”. Na czym to polega takie zabezpieczenie? Złożenie przez kupującego  oświadczenia w akcie notarialnym, że zobowiązuje się zapłacić określoną kwotę w wyznaczonym terminie na rzecz sprzedającego powoduje, że taki akt notarialny stanowi dla sprzedającego dokument równy wyrokowi sądu. W związku z tym może on bez konieczności prowadzenia procesu sądowego o zapłatę dochodzić swojej należności w ten sposób, że uzyska najpierw w sądzie klauzulę wykonalności, a następnie zgłosić się do komornika, który będzie prowadził egzekucję z całego majątku zobowiązanego, w tym również lub nawet przede wszystkim z tego kupionego mieszkania lub działki. Te „trzy siódemki” stanowią standardowe zabezpieczenie, gdy zapłata ceny nie następuje od razu, co jest raczej jest regułą.  

Oprócz tego standardowego zabezpieczenia istnieją również inne sposoby zabezpieczenia zapłaty ceny.

Sposobem takim jest złożenie kwoty stanowiącej cenę (lub jej część) do depozytu notariusza, co musi mieć związek z czynnością dokonywaną przez tego notariusza. Czynnością taką może być na przykład zawarta uprzednio umowa przedwstępna sprzedaży lub porozumienie stron co do umowy. Pieniądze składane do depozytu należy wcześniej przekazać notariuszowi, najczęściej poprzez wpłatę tej kwoty na rachunek bankowy kancelarii. Ze złożenia pieniędzy do depozytu sporządza się protokół, który określa kto i w jakim celu składa te pieniądze do depozytu oraz kto, w jakim terminie i ewentualnie po spełnieniu jakich warunków może je odebrać. Jest to jeden z najbardziej bezpiecznych sposobów zabezpieczenia zapłaty ceny, bowiem jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży Sprzedający ma pewność, że jego pieniądze są zabezpieczone i otrzyma je po zawarciu umowy.

Można też usprawnić sobie sposób zapłaty przez pewne czynności techniczne, które sprawią, że cały proces będzie bardziej bezpieczny. Jest to na przykład założenie przez obie strony rachunków w tym samym banku, najlepiej internetowym, dzięki czemu można umówić się na zapłatę poprzez dokonanie przelewu w trakcie wizyty w kancelarii notarialnej. Dzięki temu, że obie strony mają rachunki w tym samym banku zapłata następuje on-line i  Sprzedający ma natychmiastową informację o wpływie środków na jego rachunek bankowy, dzięki czemu  wie, że może spokojnie podpisać umowę sprzedaży. Takie rozwiązanie jest możliwe w sytuacji, gdy zapłata następuje ze środków własnych.

Co wówczas, jeśli zapłata ceny następuje z kredytu bankowego? Czasem na życzenie stron organizuje się podpisanie umowy sprzedaży w banku, który udziela Kupującemu kredytu, wcześniej oczywiście ustalając z tym bankiem wszelkie szczegóły transakcji. Wówczas po podpisaniu umowy bank niezwłocznie uruchamia środki, o czym Sprzedający jest powiadomiony i wie, ze jego płatność zostanie na pewno zrealizowana.