Problem z księgą wieczystą

W maju tego roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę w składzie 7 sędziów, która może mieć spory wpływ na to, co dzieje się na rynku nieruchomości, a szczególności na zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali spółdzielczych.

Z uchwały SN z dnia 24 maja 2013 roku sygn. III CZP 104/12 wynika, że: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Co to oznacza w praktyce? Nie będzie można założyć księgi wieczystej dla lokalu spółdzielczego, jeśli spółdzielnia nie ma uregulowanego prawa do gruntu. Problem dotknie w szczególności osób kupujących mieszkania spółdzielcze posiłkując się kredytem bankowym. Bank udzielając kredytu żąda, aby jego spłata  zabezpieczona została między innymi poprzez ustanowienie hipoteki na nabywanym lokalu. I tu pojawia się kłopot. Mieszkania spółdzielcze nie zawsze mają księgę wieczystą, w odróżnieniu od lokali hipotecznych. Do tej pory można było taką księgę wieczystą dla lokalu spółdzielczego założyć, po przedstawieniu odpowiedniego zaświadczenia ze spółdzielni, zaś kwestia nieuregulowania przez spółdzielnię stanu prawnego gruntu nie była przeszkodą. Niestety teraz będzie inaczej. Sprawa ta dotyczy przede wszystkim spółdzielni, które budowały w czasach PRL, a kwestie własnościowe do dziś nie są załatwione.   

W praktyce może się więc okazać, że po kupieniu mieszkania i wypłacie kredytu, sąd odmówi założenia księgi wieczystej, a wówczas bank udzielający kredytu nie będzie miał żądanego zabezpieczenia. Jak zachowają się banki w zaistniałej sytuacji jeszcze nie wiadomo, ale można przypuszczać, że zażądają od kredytobiorcy dodatkowych zabezpieczeń w postaci ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości, a w braku takiej możliwości być może zmienią zasady kredytowania.

Dla własnego spokoju, lepiej więc decydując się na zakup takiego mieszkania, poprosić sprzedającego o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, z którego wynikać będzie czy spółdzielnia ma prawo do gruntu, na którym stoi budynek. Wtedy będziemy mogli bezpiecznie zaciągnąć kredyt.  

Jeśli lokal spółdzielczy położony w budynku, który stoi na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym ma już księgę wieczystą, również możemy spać spokojnie, księga taka została założona zgodnie z uprzednio obowiązującym prawem i obecnie nie zostanie zamknięta.