Czy na pewno hipoteczne?

Wiele osób decydując się na nabycie mieszkania na rynku wtórnym staje przed pytaniem – mieszkanie hipoteczne czy spółdzielcze?

Z reguły większość nabywców odpowiada bez namysłu, że oczywiście mieszkanie hipoteczne, bo to „pełna własność”. Trzeba tu jednak rozważyć parę kwestii.

Mieszkanie spółdzielcze, czyli prawidłowo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to co prawda taka „ułomna własność”, bo w sensie prawnym lokal należy do spółdzielni mieszkaniowej, a nabywca ma tylko „spółdzielcze prawo do lokalu”, ale w sensie praktycznym nie ma żadnej różnicy, jeśli chodzi o dysponowanie takim mieszkaniem – można jest sprzedać, podarować, zamienić, zapisać w spadku. Należy wprawdzie uzyskać odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni, ale jest to zwykła formalność.

Najbardziej widoczną różnicą jest taka, że mieszkanie hipoteczne zawsze ma swoją odrębną księgę wieczystą, w której znajdują się wszystkie informacje na jego temat, czyli jego położenie, z jakich składa się pomieszczeń, ewentualnie pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnica czy komórka lokatorska. Jest również podane jaki udział w gruncie (własności lub użytkowaniu wieczystym) związany jest  z tym lokalem. Można także wpisać prawa i roszczenia związane z lokalem, a także hipoteki je obciążające.

Często się zdarza, że dla mieszkania spółdzielczego również zakładana jest księga wieczysta, szczególnie w sytuacji, gdy wymaga tego bank udzielający kredytu na zakup lokalu, po to aby zabezpieczyć swoje roszczenia.

Pamiętajmy jednak, że samo założenie księgi wieczystej nie sprawia, że ulega zmianie status lokalu ze spółdzielczego na hipoteczny. Jest to nadal mieszkanie spółdzielcze, tyle, że ma założoną księgę wieczystą.

W przypadku mieszkania spółdzielczego zarządcą budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, która działając przez swój Zarząd i dzięki uchwałom podejmowanym przez członków spółdzielni oraz ich wpłatom na fundusz remontowy dba o wszelkie kwestie związane z ewentualnymi remontami, naprawami bądź nowymi inwestycjami w budynku. W przypadku mieszkania hipotecznego taką rolę przejmuje wspólnota, czyli wszyscy właściciele lokali. I to często stanowi poważny problem, w szczególności, jeśli chodzi o podejmowanie różnych decyzji. O ile małe wspólnoty, w których wszyscy się znają, są w stanie być mobilne i elastycznie dopasować się do potrzeb mieszkańców, o tyle w dużych wspólnotach jest to trudne, a często wręcz niemożliwe do osiągnięcia. Wiadomo, ile osób tyle poglądów na temat tego, co jest najbardziej potrzebne i jak to zrealizować.  

Kolejną kwestią są opłaty z tytułu udziału w gruncie związanego z lokalem hipotecznym. W przypadku, gdy budynek stoi na gruncie stanowiącym własność są to niewielkie opłaty z tytułu podatku od nieruchomości, rzędu kilkudziesięciu złotych w skali roku. Inaczej, jeśli budynek stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, wówczas oprócz podatku od nieruchomości trzeba płacić także opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. Jest to opłata ustalana każdego roku w drodze decyzji i może się zdarzyć, że będzie to kwota kilku tysięcy w skali roku.